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주택연금은 매월 연금을 받으며 주택을 담보로 제공하는 제도로,
💡 만 55세 이상이고 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유한 부부 중 한 명 이상이라면 누구나 이용할 수 있습니다.
주택연금 가입조건을 잘 살펴보시고, 어떻게 연금을 수령할 수 있는지, 담보는 어떻게 잡히는지 상세히 알아보도록 하겠습니다.
완벽정리된 내용을 설명드릴테니 잘 확인하시고 신청까지 진행하시길 바랍니다.
주택연금이란
주택연금은 주택 소유자가 자신의 집을 팔지 않고 그대로 두면서도 매달 일정한 돈을 받는 제도입니다. 이 돈을 연금이라고 부르며, 연금을 받기 위해서는 주택을 담보로 사용해야 합니다. 주택연금 가입조건에 부합하신다면 주택연금은 평생 동안 받을 수 있으며, 주택 소유자나 배우자가 55세 이상이어야 가입할 수 있습니다.
✅ 주택연금에는 두 가지 방식이 있어요.
첫 번째는 ❗'저당권 방식'이라고 하는데, 이 방식은 주택 소유자가 주택의 근저당권을 설정한 후, 연금을 받는 방식입니다. 주택을 다른 용도로 사용하거나 판매할 수 없으며, 주택 소유자가 사망하면 배우자에게 연금이 계속 지급됩니다.
두 번째는 ❗'신탁 방식'인데, 주택 소유자가 주택 소유권을 공사에게 신탁하고 연금을 받는 방식입니다. 주택을 팔거나 다른 용도로 사용할 수 있으며, 배우자의 동의 없이 연금을 계속 받을 수 있어요. 다만, 주택 관리와 세금은 주택 소유자가 부담해야 합니다.
✅ 주택연금은 연금 지급 방식도 두 가지가 있어요.
❗'종신 방식'은 평생 동안 연금을 받는 방식이며, 주택 소유자가 사망해도 배우자에게 연금이 지급됩니다.
❗'확정 기간 방식'은 연금을 일정 기간 동안만 받는 방식으로, 연금을 받을 기간을 스스로 선택할 수 있어요.
주택연금을 받기 위해서는 초기보증료, 연보증료, 대출 이자 등의 비용이 발생하고, 주택 평가 등의 절차가 필요합니다. 또한, 연금을 받는 동안 주택을 판매하거나 추가 대출을 받을 때도 고려해야 합니다.
주택연금은 노후에 필요한 돈을 얻기 위한 한 가지 방법으로, 주택을 팔지 않고도 안정적인 생활을 유지할 수 있게 도와주는 소중한 제도입니다.
그렇기 때문에 주택연금 가입조건에 부합할 수 있도록 최대한 맞추셔서 꼭 받으실 수 있도록 하셔야 합니다.
주택연금 가입조건
주택연금 가입조건에는 다음 5가지를 확인해주셔야 합니다.
✅주택연금 가입조건 1. 연령 및 국적 요건
- 부부 중 1명 이상이 만 55세 이상이어야 합니다.
- 부부 중 1명 이상은 대한민국 국민이어야 합니다.
✅주택연금 가입조건 2. 주택 보유 요건
- 부부 기준으로 공시가격이 12억원 이하인 주택을 소유하고 있어야 합니다.
- 다주택자라도 합산 가격이 12억원 이하라면 가입이 가능합니다.
- 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택 소유자는 3년 이내에 1주택을 처분하면 가입 가능합니다.
✅주택연금 가입조건 3. 대상 주택
- 주택법 제2조 제1호에 따른 주택
- 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
- 주거목적 오피스텔
✅주택연금 가입조건 4. 거주 요건
- 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 합니다.
✅주택연금 가입조건 5. 채무관계자 자격
- 가입자 및 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능합니다.
- 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능합니다.
만약 설명드린 주택연금 가입조건이 본인과 부합한지 헷갈리신다면 전화상담으로도 충분히 확인하실 수 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.
연금 지급액 결정방법
주택연금 가입조건에 맞다면 주택연금을 얼마나 받는지도 체크해보실 필요가 있습니다.
1. 주택가격
- 주택연금 월 지급액은 주택의 공시지가를 기준으로 결정됩니다.
- 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세 또는 KB 국민은행 시세를 적용하며, 주택과 오피스텔은 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
2. 가입자의 연령
- 연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자를 기준으로 합니다.
- 주택가격이 동일한 경우, 연령이 높을수록 연금 지급액이 더 많아지며, 연령이 낮을수록 지급액이 줄어듭니다.
주택연금 담보제공 방식
주택연금은 주택 소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택 소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다. 주택연금 가입조건을 맞추셨다면 담보제공 방식에 대한 부분도 비교해보시면서 어떤 방식으로 이용하실지 선택하셔야 합니다.
✅ 저당권방식
- 담보제공(소유권): 가입자가 소유권을 보유하고 있어야 합니다.
- 가입자 사망시 배우자 연금승계: 소유권 이전 등기 절차가 필요합니다.
- 보증금 있는 일부 임대: 불가능합니다.
저당권방식은 내가 소유하고 있는 집을 담보로 잡고 연금을 받는 방식 입니다. 저당권방식으로 주택연금을 이용하게 될 경우의 가장 큰 단점은 보증금을 받고 전세를 낼 수 없다는 겁니다. 만약 집에 여유 공간이 있을 경우에 보증금이 있는 임대를 하지 못한답니다. 단, 보증금이 없는 월세인 경우는 가능합니다.
✅ 신탁방식
- 담보제공(소유권): 신탁등기(공사)를 통해 소유권을 공사에게 넘깁니다.
- 가입자 사망시 배우자 연금승계: 소유권 이전 없이 자동 승계됩니다.
- 보증금 있는 일부 임대: 가능합니다.
신탁이란 마치 누군가에게 소중한 물건을 맡기는 것처럼, 집을 신뢰할 수 있는 기관에 맡기고, 그 기관이 그 집을 잘 관리해주는 것을 말해요. 그리고 그 집을 이용해서 연금이라는 돈을 받을 수 있게 해주는 거예요.
연금이란 매달 일정한 돈을 받는 것을 말하는데, 주로 나이가 많은 어른들이 일을 덜 하게 될 때 필요하답니다. 만약에 집 주인이 돌아가셨을 때, 이 집을 통해 받을 수 있는 연금을 배우자가 쉽게 받을 수 있도록 해주는 거예요. 복잡한 절차 없이 말이죠.
그리고 이 집을 다른 사람에게 임대해 줄 수도 있어요. 임대한다는 것은 다른 사람이 그 집에 살 수 있게 해주고, 그 대가로 돈을 받는 것이에요. 신탁을 이용하면 집 주인은 이 임대로 인해 더 많은 돈을 벌 수 있어요.
그리고 신탁을 이용하면, 다른 방법으로 연금을 받을 때보다 비용이 덜 들어요. 비용이 적게 든다는 건, 어른들이 덜 걱정하고 더 편안하게 돈을 관리할 수 있다는 의미랍니다. 이렇게 신탁을 사용하면, 집을 가진 어른들이 더 안정적으로 돈을 관리할 수 있습니다.
주택연금 수령방식
주택연금은 평생 동안 매월 연금을 받는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 또한, 개별인출제도를 활용하여 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 것도 가능합니다.
👉종신방식
- 종신방식 01. 정액형: 매월 동일한 금액을 수령합니다.
- 종신방식 02. 초기증액형: 가입 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이 받으며, 이후에는 정액형보다 적게 받습니다.
- 종신방식 03. 정기증가형: 초기에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령합니다.
👉확정기간 방식
- 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다.
- 대출한도의 5%를 의무설정 인출한도로 설정할 수 있습니다.
주택연금 이용시 비용
주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자 등이 있습니다.
또한, 가입 시 직접 내는 비용으로 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함) 등이 있습니다. 우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다.
1. 가입비(초기보증료) ✔
우선 주택연금에 가입하려면 '가입비'라는 것을 내야 해요. 이건 주택연금을 시작할 때 한 번만 내는 돈이에요. 집 값에 따라 달라져요. 집 값을 100으로 생각했을 때, 주택연금으로 받는 방식에 따라 1.5 혹은 1을 곱한 만큼을 내야 해요. 즉, 집 값이 100이면 1.5를, 대출을 갚는 방식이면 1을 곱한 금액을 처음에 납부하게 되는 거죠.
2. 연 보증료 ✔
그 다음은 '연 보증료'라는 것을 매년 내야 해요. 이건 마치 우리가 게임 아이템을 유지하기 위해 매달 혹은 매년 내는 유지 비용 같은 거예요. 대출 잔액, 즉 아직 갚지 않은 대출 금액에 연 0.75%를 곱해서, 그 금액을 매달 납부하는 거예요. 대출을 갚는 방식을 선택했다면 1.0%를 매달 납부하죠. 이 돈은 직접 내는 것이 아니라 연금에서 조금씩 떼서 납부해요.
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3. 적용금리(대출이자율) ✔
그리고 '적용금리'라는 게 있어요. 이건 대출을 받았을 때 그 대출에 붙는 이자율을 말해요. 기준금리와 가산금리라는 두 가지 금리를 더한 값이에요. 기준금리는 변할 수 있는 금리인데, 은행이나 금융기관과 이야기해서 정하게 돼요. 가산금리는 정해진 비율을 더하는 거예요.
그런데 이 이자는 매달 집 값에서 조금씩 떼서 내니까, 우리가 직접 현금으로 낼 필요는 없어요. 집을 담보로 돈을 받는 것도 비슷하답니다. 집을 담보로 돈을 받으면 그 돈으로 노후를 보낼 수 있는데, 이때 우리 집이 보증하는 만큼의 비용을 내는 거예요.
주의사항
⭕ 주택연금을 못 받게 되는 경우
이런 주택연금도 몇 가지 경우에는 받을 수 없게 돼요. 가령, 집주인 부부가 다 돌아가셨거나, 집을 팔아버리거나, 오래 집을 비워두거나, 잘못된 용도로 집을 쓴 경우에요.
⭕ 주택연금 지급 조정
주택연금을 받는 동안 집주인이 또 다른 집을 사게 되면 어떨까요? 은행은 그 집을 팔라고 요청할 거예요. 만약 안 팔면 받는 돈이 조금 줄어들 수 있어요. 하지만 나중에 그 집을 팔고 이를 증명하면, 원래대로 돈을 다시 받을 수 있어요.
⭕ 재개발/재건축과 주택연금
집이 있는 곳을 새롭게 만드는 '재개발'이나 '재건축'이 진행될 때도 주택연금은 계속될 수 있어요. 그런데 이 경우에는 임시로 이사할 때 필요한 이주비 대출을 받지 못할 수도 있어요. 이 모든 정보들을 통해 우리는 어른들이 어떻게 집을 통해 안정적으로 생활할 수 있는지 알 수 있어요. 주택연금은 매달 정기적으로 돈을 받을 수 있는 좋은 방법이지만, 규칙을 잘 지켜야 한다는 점을 잊지 말아야 해요. 여러분도 언젠가 커서 집을 갖게 되면, 이런 주택연금에 대해 더 알아보는 것도 좋겠죠?
주택연금은 만 55세 이상의 부부 중 한 명 이상이 소유한 주택을 활용하여 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있는 유용한 제도입니다. 가입 조건과 연금 지급액을 정확히 이해하고 신중히 선택하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
1. 주택연금 가입 시 어떤 비용이 발생하나요?
먼저 주택연금 가입조건을 확인하신 후 가입조건이 확정되신다면 주택연금 가입을 진행하게 되는데, 주택연금 가입 시 초기보증료, 연보증료, 대출이자 등의 비용이 발생합니다. 하지만 직접 내시는건 아니니까 비용적인 걱정을 하실 필요는 없습니다.
2. 주택연금은 어떻게 신청하나요?
주택연금 가입조건에 해당되신다면 주택연금 신청은 NH농협은행, KB국민은행 등에서 신청할 수 있으며, 상세한 절차는 해당 은행의 공식 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
3. 주택연금을 해지하려면 어떤 절차가 필요한가요?
힘들게 주택연금 가입조건을 맞춰서 주택연금을 진행하셨더라도 상황에 따라서는 주택연금을 해지해야 하는 경우도 있을 겁니다. 주택연금을 해지하고 싶을 때는 몇 가지 단계를 거쳐야 해요. 해지한다는 것은 주택연금 계약을 끝내고 그동안의 대출금과 이자를 다 갚는다는 의미예요. 이렇게 하려면 아래의 절차를 따르면 돼요.
1. 해지 신청
먼저 주택연금을 해지하고 싶다고 해당 금융기관에 알려야 해요. 직접 방문하거나 전화, 인터넷 등으로 신청할 수 있어요. 금융기관은 주택금융공사와 함께 운영하는 곳이기 때문에, 여기에 연락을 해서 해지하고 싶다는 의사를 밝히면 돼요.
2. 해지 관련 서류 제출
신청을 하고 나면 몇 가지 서류를 제출해야 해요. 주택연금 해지와 관련된 서류들이에요. 이 서류들은 주택연금을 해지하는 이유와 본인이 그 주택의 진짜 소유주라는 것을 증명하기 위한 것들이에요.
3. 잔금 정산
그 다음에는 지금까지 받은 연금 금액과 대출에 붙은 이자를 다시 계산해서 얼마를 더 내야 하는지 정산해요. 이때, 주택 가격이 얼마인지도 다시 평가해요. 만약 주택 가격이 올라갔다면 그만큼 덜 갚아도 되고, 만약 내려갔다면 그 차액만큼 더 내야 해요.
4. 대출 상환
정산 결과에 따라서 남은 대출 금액을 한번에 갚아야 해요. 이건 마치 우리가 빌린 돈을 다시 돌려줘야 하는 것과 같아요.
5. 근저당권 해지
모든 금액을 갚았다면, 이제 집에 설정된 근저당권을 풀어야 해요. 근저당권이란 은행이나 금융기관이 우리 집을 담보로 잡아두었다는 표시예요. 집을 다시 자유롭게 쓸 수 있게 하기 위해선 이 근저당권을 해지하는 절차를 밟아야 해요. 이런 절차들을 잘 따르면 주택연금 해지가 완료돼요. 하지만 해지하기 전에는 금융 전문가나 주택금융공사에 자세히 상담을 받아보는 것이 좋아요. 왜냐하면 해지하면 다시 주택연금을 이용할 수 없을 수도 있고, 여러 가지 금전적인 문제가 생길 수 있기 때문이에요.
4. 주택연금을 받는 동안 주택을 판매할 수 있나요?
주택연금 수령 중에도 주택을 판매할 수 있으나, 판매 시 주택연금과 관련된 절차가 필요합니다.
5. 주택연금을 받는 동안 추가로 대출을 받을 수 있나요?
주택연금을 받는 동안에도 추가로 대출을 받을 수 있으나, 대출 가능 여부 및 조건은 해당 은행의 정책에 따라 다를 수 있습니다. 이제 주택연금에 대한 가입 조건과 연금 지급액을 정확히 이해하셨습니다. 관련 정보를 찾아보시고 필요하다면 주택연금을 신청해보세요!
